Les règles relatives aux pied-à-terre à Manhattan, expliquées
15 janvier 2026
15 janvier 2026
Vous envisagez d'acheter un appartement à Manhattan pour y séjourner à temps partiel sans déménager de votre résidence principale ? Vous n'êtes pas le seul. De nombreux acheteurs souhaitent disposer d'un pied-à-terre pratique en ville pour leur travail, leurs loisirs culturels ou leurs visites familiales, mais les règles peuvent sembler opaques. Dans ce guide, vous découvrirez comment fonctionne réellement l'achat d'un pied-à-terre à Manhattan, quelles sont les différences entre les coopératives et les copropriétés, à quoi vous attendre en matière de financement et de fiscalité, et les principales mesures de diligence raisonnable à prendre pour protéger votre achat. Plongeons-nous dans le vif du sujet.
Un pied-à-terre est un logement que vous utilisez comme résidence secondaire. Vous l'occupez à temps partiel et conservez votre résidence principale ailleurs. Dans la pratique, cela peut signifier plusieurs séjours par mois ou des week-ends occasionnels tout au long de l'année.
Cette distinction est importante. Les documents relatifs aux immeubles traitent souvent différemment les résidents principaux, les locataires à long terme et les propriétaires non résidents. Vous pouvez trouver des règles différentes concernant l'approbation du conseil d'administration, la sous-location et les privilèges liés à l'immeuble. Les taxes et les avantages diffèrent également. Les résidences principales peuvent bénéficier de certains abattements dont les pied-à-terre ne bénéficient généralement pas. Les immeubles peuvent également imposer des exigences particulières aux propriétaires absents, telles que des contacts en cas d'urgence, des agents sur place ou des assurances minimales spécifiques.
Pour savoir comment un immeuble spécifique traite l'utilisation d'un pied-à-terre, consultez les documents régissant l'immeuble. Pour les coopératives, vérifiez le bail exclusif, les règles internes, les politiques du conseil d'administration et les procès-verbaux des dernières réunions. Pour les copropriétés, consultez le plan d'offre, les règlements, les règles internes et toutes les résolutions du conseil d'administration. Si vous prévoyez de louer votre logement à certains moments, demandez le registre des sous-locations, la politique de location et les règles relatives à la location à court terme. Votre avocat peut également vérifier le certificat d'occupation.
Les coopératives et les copropriétés fonctionnent très différemment à New York, ce qui influe sur l'accueil réservé aux propriétaires de pied-à-terre dans un immeuble.
La conclusion est simple. Si vous envisagez de louer votre pied-à-terre occasionnellement ou à l'année, vérifiez la politique de l'immeuble avant de faire une offre. Ne faites pas de suppositions.
Pour de nombreux acheteurs, un pied-à-terre est considéré comme une résidence secondaire ou un investissement immobilier. Attendez-vous à des exigences plus élevées en matière d'acompte, à d'éventuelles majorations de taux et à des exigences plus strictes en matière de documentation. Certains acheteurs choisissent de payer entièrement en espèces afin d'éviter les imprévus liés au financement et de raccourcir les délais.
Quelle que soit la structure, vous paierez les mêmes charges communes ou frais d'entretien mensuels qu'un résident à temps plein. Si vous venez en saison, ces coûts fixes peuvent sembler plus élevés par utilisation. Examinez les états financiers de l'immeuble, le niveau des réserves et toute hypothèque sous-jacente. Renseignez-vous sur l'historique des évaluations et sur l'existence éventuelle de projets d'envergure en cours. Certaines coopératives et copropriétés appliquent également des taxes sur les transactions immobilières. Comprenez leur fonctionnement et vérifiez si des politiques relatives aux non-résidents vous concernent.
Le marché immobilier des pied-à-terre à Manhattan attire de nombreux acheteurs internationaux et bi-côtiers. Prévoyez quelques démarches supplémentaires et planifiez à l'avance.
Les acheteurs étrangers doivent généralement présenter leur passeport ainsi qu'une deuxième pièce d'identité, une preuve de solvabilité et, parfois, des déclarations fiscales ou des relevés bancaires traduits. Certains prêteurs exigent un numéro ITIN si vous ne disposez pas d'un numéro SSN, tandis que d'autres acceptent d'autres documents. Si vous prévoyez de financer ou de payer des dépenses courantes sur place, envisagez d'ouvrir un compte bancaire aux États-Unis.
Plusieurs prêteurs américains proposent des programmes destinés aux ressortissants étrangers, mais beaucoup exigent des acomptes plus élevés, parfois de 25 à 40 % ou plus. Les taux peuvent être plus élevés et les prêts peuvent être conservés dans le portefeuille plutôt que vendus à des agences. Attendez-vous à ce qu'on vous demande un rapport de solvabilité de votre pays d'origine, une attestation d'emploi et des preuves plus détaillées de votre solvabilité. Les achats au comptant restent courants chez les acheteurs internationaux afin d'éviter les retards de souscription.
Si vous louez votre pied-à-terre, les revenus locatifs seront soumis à l'impôt sur le revenu américain. Les propriétaires non américains peuvent également être soumis à l'impôt américain sur les successions pour les biens immobiliers situés aux États-Unis. Certains acheteurs ont recours à des entités ou à des fiducies pour gérer les risques et planifier leur succession. Des règles de retenue à la source peuvent également s'appliquer lors de la vente lorsque le vendeur est une personne étrangère. Il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé dans l'immobilier à New York et à un conseiller fiscal transfrontalier dès le début du processus.
Prévoyez une gestion continue. Vous pouvez compter sur votre agent, la direction de l'immeuble ou un contact local désigné pour l'accès, l'entretien et les inspections. Vérifiez que votre assurance propriétaire ou coopérative couvre l'occupation occasionnelle et respecte les limites d'inoccupation. Mettez en place un service de réexpédition du courrier, des plans clairs pour les services publics et des contacts dans l'immeuble afin de gérer les choses en douceur pendant votre absence.
Avant de présélectionner ou de faire une offre, assurez-vous que votre utilisation prévue est conforme aux règles. Demandez à votre agent et à votre avocat de vous aider à rassembler et à examiner les documents.
Établissez un budget annuel réaliste. Incluez les charges mensuelles, les taxes foncières, les assurances, les services publics, Internet et les frais de gestion ou de nettoyage par des tiers. Si vous prévoyez de sous-louer votre logement pendant votre absence, faites des estimations prudentes et vérifiez que cette stratégie est autorisée. De nombreux immeubles limitent la fréquence ou la durée de la location. Les locations à court terme de moins de 30 jours ne sont généralement pas autorisées.
Si vous prévoyez d'acheter par l'intermédiaire d'une entité, coordonnez-vous dès le début avec votre avocat et votre prêteur. Certaines coopératives n'autorisent pas les achats par des entités. Les copropriétés sont plus flexibles, mais vous devez tout de même divulguer la propriété effective pour des raisons de conformité et d'approbation du bâtiment.
La demande de pied-à-terre à Manhattan tend à augmenter et à diminuer en fonction des habitudes de voyage, de la conjoncture économique mondiale et des fluctuations monétaires. Après la pandémie, l'intérêt des acheteurs nationaux et internationaux a rebondi. Dans le même temps, certains immeubles ont renforcé les mesures relatives aux activités des investisseurs et aux locations à court terme. La meilleure stratégie consiste à identifier les immeubles qui correspondent à l'usage que vous souhaitez en faire, puis à suivre les annonces dans ces immeubles afin de pouvoir agir rapidement lorsque le logement idéal apparaît.
Pour un pied-à-terre, la précision est essentielle. Vous avez besoin d'une équipe qui comprend la culture coopérative, les règlements des copropriétés, les attentes des conseils d'administration et les nuances des acheteurs internationaux. BARNES New York combine une expertise locale à Manhattan avec un réseau mondial multilingue, particulièrement précieux pour les acheteurs internationaux. Votre conseiller peut sélectionner des immeubles adaptés à votre cas, coordonner les conseillers juridiques et fiscaux, organiser les présentations financières et gérer la logistique pour les propriétaires absents grâce à des services de gestion immobilière et de représentation des propriétaires.
Si vous recherchez un pied-à-terre dans l'Upper East Side ou l'Upper West Side, près de Central Park, ou dans le centre-ville à Tribeca, SoHo ou West Village, nous pouvons élaborer un plan de recherche et de diligence raisonnable efficace qui respecte votre temps et votre vie privée. Lorsque vous aurez trouvé le logement idéal, nous préparerons un dossier complet et clair à l'intention du conseil d'administration et du prêteur afin que vous puissiez conclure la transaction en toute confiance.
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